在债务迎来到期高峰的同时，今年以来，房地产企业掀起新一波密集发债潮。数据显示，在2019年2月下半月融资计划已经超过100亿美元后，3月份房企继续发布密集融资。中原地产研究中心统计数据显示，4以月来，房企继续密集融资。从总量看，4月以来已经接近2600亿元，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。目前，包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产在内的多家房企等都在频繁发债。此外，部分企业还存在“借新还旧”的现象。

　　对于发债融资相关问题，新城控股集团股份有限公司(601155.SH，以下简称“新城控股”)相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，2019年一季度，民营房企的融资环境有所改善。公司综合考虑自身的发展及市场融资环境的变化，在合适的时点申请合适的发债规模或进行融资。

　　旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK，以下简称“旭辉集团”)相关负责人回应表示：公司一贯强调融资要把握窗口期，今年以来开展的几笔境内外融资，就是为了踏准融资窗口，进一步拉长平均债务久期，优化债务结构，较低的利率也预示着旭辉融资成本再一次进入下行通道，将有效强化旭辉的盈利能力。

　　此外，三盛控股(集团)有限公司(02183.HK，以下简称“三盛控股”)回应称，“我们不接受采访”；厦门建发股份有限公司(600153.SH，以下简称“建发股份”)表示，“董秘最近比较忙，没有给确定的回复”。截至发稿，记者亦尚未收到正荣地产、德信中国进一步回应。

　　密集发债

　　2019年，随着融资环境的放松，房企掀起新一轮发债潮。克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。这其中，包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产等在内的多家房企频频发债。

　　不完全统计显示，2019年以来，正荣地产集团有限公司(06158.HK，以下简称“正荣地产”)在1月~4月间，先后5次发行并上市了优先票据，金额分别为2亿美元、1.5亿美元、2.3亿美元、2亿美元、4.2亿美元，年息从8.6%到10.5%不等。

　　4月17日，旭辉集团公告称，拟发行2019年公司债券，本次债券发行总额不超过43亿元，期限不超过10年，该申请已获上交所受理。在此前的3月22日，旭辉集团还公告称将发行5年期的2.55亿美元优先票据，票面利率为6.55%。3月21日，旭辉集团完成发行一笔7.52亿元的供应链ABS“旭日03A”，票面利率为4.48%。

　　对于融资发债相关问题，旭辉集团方面回复记者采访表示，3月22日发行的美元优先票据，是标普将旭辉的评级从“BB-”调升至“BB”后，其开展的首笔境外融资，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以来众多中资房企境外融资中，“期限最长、利率最低”之一；3月21日发行的供应链融资，其票面利率也创下了旭辉供应链融资利率历史新低；拟发行的不超过43亿元公司债券，目前仅处于审核受理阶段。

　　同时，新城控股于4月17日拟境外发行10亿美元债券也获批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公开发行公司债券(第一期)已发行完毕，本期公司债券实际发行总额为人民币21亿元。

　　新城控股方面对记者表示，2019年一季度，民营房企的融资环境有所改善，公司3月发行的小公募公司债2+2年期票面利率仅5.05%，3+2年期票面利率仅5.90%，体现了投资机构对公司的充分认可。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，企业密集发债，也是为了企业的发展，尽可能地应对未来市场的不确定性因素。正所谓“手里有粮，心中不慌。”目前的融资环境相比2018年有所宽松，但是融资成本上升了。另外，国企可能都面临六或七的利率。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，企业通过发债的形式来补充现金流，还因为目前房价大幅上涨的可能性很低。从政策环境来看，仍然存在价格指导的窗口；从销售面看，持续性回暖的购买动力不足。企业不可能通过涨价来带动销售。在今年二、三季度，企业为了缓解资金链压力，必然会通过这种形式来补充现金流，维持正常运营。

　　“借新还旧”

　　记者研究发现，在大量短债即将到期的情况下，一些房企发债的目的是“借新还旧”。

　　亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

　　数据显示，建发股份在2019年1~3月份多次发行超短融和中期票据，其中有不少是用于偿还即将到期的债务。据披露，正荣地产发行的上述五次优先票据中，也多次提及“所得款项净额再融资其现有债务”等。

　　对于频发债券，建发股份方面表示，“这方面也是正常的经营需求，我们公司的资产负债率在同行业也算是正常”。据披露，自2019年3月份起，建发股份及其子公司的债券陆续到期，部分已完成兑付。不完全统计显示，2019年12月底前，建发股份及子公司剩余即将到期的超短融合计约58亿元。对于债务偿还，建发股份称，公司“没有这方面的担心”。

　　值得一提的是，除了发债之外，2月份登陆港交所的德信中国控股有限公司(02019.HK)，又于3月份部分行使超额配股权，以每股2.8港元的价格发行约6934.1万股，筹资约1.9亿港元。

　　对于房企融资现状，张宏伟对记者表示，目前的融资环境比去年四季度宽松，出现了境外融资等多元化融资渠道，大额融资也获批，但是仍然没有2017年那么宽松。另外，企业资金面仍然比较紧张，尤其是民营开发企业，企业融到资后一部分借新还旧，或者投入土地市场。另一方面销售状况也并不是非常乐观，一直到2019年二、三季度，企业资金面紧张的局面不会改变。

　　根据新城控股2018年报，截至2018年底，公司货币资金454.09亿元，同比增长106.9%，其中银行存款占比88.10%。同时，新城控股的负债总额2793.62亿元，与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%；资产负债率为84.57%。其中，短期借款为22.7亿元，同比增长202.67%；长期借款约236.69亿元，同比增长123.7%。

　　对此，亿翰智库研究总监于小雨对记者表示，2018年新城控股扣除受限制资金以后的现金短债比为2.7倍左右，净负债率为49.2%，低于2017年YH50房企的平均净负债率，可以看出，新城控股无论是短期还是长期内负债压力不大。同时，新城控股出现“大存大贷”状况的另一部分原因是由于公司规模大幅上升，资产和负债也相应提升。

　　新城控股方面回复称，2018年末负债总额2793.62亿元中包括预收款项及合同负债两个科目合计1185.6亿元，如将这两块扣除，公司扣除预收款项及合同负债的资产负债率仅为48.7%。2018年末，公司相关负债指标处于行业平均水平。未来公司将综合考虑发展速度和负债水平，稳中求进。

　　一个不容回避的问题是，偿债高峰期将至的背景下，不少房企面临较高的融资成本压力。

　　旭辉集团 2018 年报显示，报告期内公司支销融资成本约为人民币3.69亿元，2017年则为人民币2.62亿元。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的人民币23.1亿元增加89.9%至2018年约人民币 43.89亿元。

　　对此，旭辉集团方面回复记者称，融资成本额由融资总量和平均融资成本决定。旭辉平均融资成本稳定，融资额随公司发展适度增加，但总体债务规模可控。与此同时，在 2018 年房企融资成本普遍上升的背景下，旭辉的债务加权平均成本仍维持在6%以下的行业较低水平，仅为5.8%。

　　同时，德信中国在2018年年报中披露，其融资成本同比增加约16.7%至2018年的约3.75亿万元，主要是由于用于土地收购及物业开发业务的借款增加。

　　此外，三盛控股2018年度业绩报告显示，公司年内亏损1.86亿元，同比2017年度的7.3万元亏损扩大了近2500倍，造这一状况的原因则是“本集团融资规模增大导致的总利息成本增加。”据披露，三盛控股的融资成本从2017年的7.2%增长到了2018年11.6%，上升了61%。

　　卢文曦对记者表示，如果房企有发展实力的话，那么其融资能力较强。反之，如果房企没有融资能力，那可能说明公司遇到了较大的问题。对房企而言，在资产负债率高企的前提下，尽量减少杠杆使用，通过销售来尽可能回流资金，这样才能避免承担更高的债务压力。目前很多企业做项目是“刷流量”，增速明显，但增利幅度较小。

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