在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升的背景下，物业管理行业迎来了快速发展的新时期。作为社区生态商业模式的开拓者，物业管理公司以其轻资产、现金流稳定、高盈利、高成长等特点日益获得投资者的青睐。近两年，物业管理龙头企业不断登陆资本市场，借助资本红利，跑马圈地，重塑自身价值。

　　截至9月16日，在我国15家物业管理行业上市公司中， A股仅南都物业于2018年在上交所主板上市；其余14家自2014年至今，陆续均在港交所上市；此外，还有超60家物业管理公司在新三板挂牌。

　　目前，还有8家物业管理公司正处于IPO状态，1家被并购重组曲线上市(招商物业被中航善达并购重组，仍待证监会批准)。其中，A股3家物管IPO公司分别为特发服务(创业板)、新大正(中小板)和开元物业(创业板)；H股则有5家，分别为保利物业、蓝光嘉宝、时代物业、银城生活和鑫苑物业已提交上市申请。此外，天骄爱生活和建业物业则意向赴港上市。

　　迄今为止，中国15家物管业上市公司累计从资本市场上融资94.256亿元，合计总市值超1400亿元(新三板上市物业管理企业因交投不活跃，融资困难，暂不纳入统计分析)。

　　随着互联网+的发展和社区经济的崛起，物业管理和社区服务的前景有了巨大的想象空间。从产业生命周期来看，当前物业管理行业集中度低，管理服务运作周期长，依托房地产不断开发，物业管理的存量规模仍不断高速增长，物业管理行业处于高速成长阶段，发展潜力巨大。

　　时代商学院通过结合上市物业管理公司和行业数据来分析物业管理行业的市场规模、发展趋势和竞争格局情况，给广大投资者和企业提供参考。

　　产业梳理：贯穿房产周期90%以上管理规模持续增长

　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等的活动。

　　我国物业管理行业诞生于20世纪80年代的深圳，虽起步较晚，但发展较快。1994年深圳颁布了我国第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理办法》，2003年国务院颁布了《物业管理条例》，我国物业管理行业逐渐迈向了法制化轨道，2017年我国取消物业一级资质核定审批，监管趋于市场化，由此推动了物业管理行业快速发展。

　　据中国物业管理协会披露，2017年末，我国物管行业管理总面积约246.65亿平方米，而2012年末，我国物管行业管理总面积仅为145.3亿平方米，5年间增长了69.75%(注：2018年数据尚未能从公开渠道获得)。

　　时代商学院研究员统计，截至2019年6月底，15家已上市的物业管理公司在管面积合计为13.61亿平方米，不及2017年全行业管理总面积的1/18。

　　2017年末，我国物业管理行业营业收入为6007.2亿元，复合增长率达13.66%。

　　2017年末，我国物业服务企业数量为11.8万家，从业人员达904.7万人，而2012年末，物业服务企业数量仅为7.1万家，从业人员约为612.3万人。

　　可见，我国物业管理行业发展迅猛，市场规模巨大，增长速度惊人。

　　从产业链角度来看，物业管理服务行业是依附房地产开发衍生出来的细分行业，在重资产运营的房地产大行业里，物业管理服务处于后端，商业模式为轻资产运营模式。

　　从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90% 以上。随着新开发房产的完工，物业管理存量规模呈滚动增长态势，而且物业管理服务会一直持续运作至房屋小区废弃或拆迁，才会终止。按房地产70年产权周期计算，物业管理服务的持续运行时间长，收费稳定，物业管理企业现金流稳定，商业模式成熟。

　　从物业管理服务业态来看， 物业服务公司在顺应市场大势依靠规模取胜的基础上，不断提升专业服务能力，拓展物业服务的业态范围。如今，物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、产业园区物业、政府公众物业、学校物业、医院物业等。这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，已发展成为物业管理行业中的重要分支。

　　此外，物业管理服务企业通过新技术的应用，充分发掘了客户的有效需求，延展多样化的增值服务，涵盖社区空间运营、社区电商、社区教育、社区金融、社区房屋经纪及美容美发、社区观影及沐浴等个性化、差异化、定制化社区生活服务。

　　从产业生命周期来看，物业管理行业处于规模成长期，这一时期的特征表现为市场增长率高，需求高速增长，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多

　　因此，作为一个轻资产运营、盈利稳定、市场规模高速增长、具有稀缺属性的产业，物业管理行业发展空间巨大。

　　发展趋势：规模效应凸显增值服务成新增长点

　　对于物业管理行业，规模化发展是王道，是业绩稳定和盈利增长的基础。因此，具有规模效应的物业管理龙头企业往往更能赢得资本市场的瞩目。

　　截至9月16日，从15家已上市物业管理企业来看，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活均已迈入在管面积亿级俱乐部。

　　而迈进总市值百亿元俱乐部的物业管理公司则有4家，分别为碧桂园(602亿元)、绿城服务(214亿元)、雅生活服务(213亿元)和中海物业(134亿元)。这4家企业同时也是在管面积亿级俱乐部成员，属于物业管理行业的佼佼者。

　　其中，在15家上市物业管理企业中，彩生活聚焦物业管理平台输出，在管面积以3.65亿平方米遥遥领先于其他企业，为在管面积最大的物业管理公司，但因经营模式的差异，其市值仅有60亿元。

　　而碧桂园服务依托房地产母公司碧桂园的资源，持续有力地带动物业管理服务规模的快速扩张，成为在管面积增速最快的物业管理公司，其增速达58.48%。其总市值居15家上市企业之首，高达602亿元。

　　此外，碧桂园服务、绿城服务、彩生活和雅生活服务的储备面积均超过1亿平方米，而储备面积同比增速最快的物业管理公司为永升生活服务，增速达262.6%，主要受益于房地产母公司旭辉集团的高速发展。储备面积同比增速排行第二的物业管理公司是新城悦服务，增速为99.93%。

　　合约面积同比增速前五名的物业管理公司分别为雅生活服务、新城悦服务、碧桂园服务、滨江服务和永升生活服务。其中，雅生活服务以74.89%的合约面积同比增速独占鳌头，新城悦服务以61.80%次之。

　　值得一提的是，无论是在管面积增速、储备面积增速，还是合约面积增速，排行靠前的企业均是依托房地产母公司资源的大型物业管理公司，如碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务和绿城服务，它们的房地产母公司分别为碧桂园、雅居乐、新城控股、旭辉集团和绿城地产。

　　从分层级来看，15家已上市物业管理公司中，规模显著者更易获得资本青睐。

　　首先，管理规模过亿平方米的大型物业管理公司，市值处于资本市场上游水平，有4家超100亿元市值，市盈率普遍超30倍，备受投资者关注，给予了相当高的成长估值。

　　其次，管理规模位于4000万-1亿平方米的中型物业管理公司，市值处于资本市场中间水平。如永升生活服务和新城悦服务在管面积均在4000万平方米左右，其市值分别为61.5亿元和53.4亿元，市盈率分别为36.42倍和22.22倍。另外，A股上市的南都物业市盈率也有22.28倍。

　　最后，管理规模处于4000万平方米以下的小型物业管理公司，无论是总市值，还是市盈率，在行业中均处于较低水平，在经营竞争中也饱受头部企业挤压，落于下风。

　　此外，随着人工成本不断上调，物业管理公司的运营成本不断升高，作为人力密集型行业的物业服务的利润也不断受到挤压。

　　因此，众多物业管理公司，特别是中小型公司纷纷改善运营方式和管理手段，在传统物业管理服务的基础上，不断探索增值服务的可能。

　　随着人工智能、大数据等互联网技术的发展，物业管理企业也试水互联网+，以社区生活场景为中心，围绕社区“最后一公里”和特定服务类别，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务APP及微信公众号平台。从一开始简单提供家政服务到社区零售、社区金融、社区养老、社区教育、社区旅游等，物业管理服务公司结合自身定位和优势，不断拓展“物业服务+”领域。

　　时代商学院研究员对15家已上市的物业管理公司收入拆分发现，社区增值服务的毛利率普遍远高于物业管理基础服务的毛利率。

　　时代商学院统计，2018年，15家上市物管公司的物业管理基础服务的平均毛利率为27.83%，而11家(注：15家中有4家没有披露增值服务的毛利率)上市物管公司社区增值服务的平均毛利率为56.02%。

　　增值服务作为物业管理后阶段盈利的关键点，一方面，具有多样性，特别是围绕家庭业主的社区增值服务，可拓展的范围涵盖业主全生命周期；另一方面，增值服务毛利率较高，可贡献利润空间较大。

　　2018年年报数据显示，新城悦服务的社区增值服务毛利率可达81.7%，雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服务等企业社区增值服务的毛利率均超过50%。

　　在这些企业当中，物业管理基础服务为企业带来的毛利率最高也不超过35%，如碧桂园服务物业管理的毛利率为31.9%，佳兆业美好物业管理的毛利率33%。

　　此外，物业管理公司增值服务带来的收入贡献占比也在不断提升。以绿城服务和碧桂园服务为例，增值服务收入占比呈逐年上升趋势。

　　2015年，碧桂园服务增值服务的收入占比14%，2016-2017年分别提升至17%和18%，2018年占比继续提升至26%。

　　2013年，绿城服务增值服务的收入占比27%，2018年，占比已提升至34%。

　　竞争格局：强者恒强寡头隐现并购助推提升集中度

　　我国物业管理行业当前仍处于行业整合初期阶段，呈现高度零散格局。据中国物业管理协会披露，全行业的企业数量达11.8万家，百强企业的市场占有率仅32.08%，行业集中度不高。

　　但随着近年来物业管理龙头企业纷纷上市，物业管理行业由于其轻资产高成长的商业价值被挖掘，大量资本纷纷涌入，大大提高市场化进程，令行业集中度有所提高，行业领先集团初露峥嵘。

　　在资本的推动下，大型物业管理公司通过标准化的管理、优质的服务质量和房企品牌效应，纷纷加快对管理面积的拓展，并对中小型物业管理公司进行并购，加速扩大业务规模，使得行业集中度不断上升，出现强者恒强的分化趋势。

　　而小型或独立第三方物业管理公司受限于资金规模和管理能力，无力快速扩张，导致业绩增长放缓，远远落后竞争对手。

　　如图表三所示，万科物业、绿城服务牢牢占据领先位置，连续4年位居前两位；而碧桂园服务、彩生活和雅生活服务抓住市场机遇，借助资本市场大幅提升自身实力和品牌价值，行业排名迅速提升，碧桂园服务于2016年升至第三位，彩生活升至第六位。

　　资本的涌入，让物业管理公司品牌价值和服务价值凸显，规模称王，几乎成为物业管理行业的共识。

　　在物业服务需求持续旺盛的行业背景下，百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，寻求突破。

　　或借助母公司地产开发优势，促进内生管理规模增长，如碧桂园服务、保利物业、中海物业等；或凭借专业能力，借助平台输出管理技术，加大第三方物业市场拓展力度，扩大管理半径，典型企业如彩生活、绿城服务、金科服务等有开发背景的企业；或兼并收购中小型物业公司，如雅生活服务。

　　兼并收购，资源整合，利用资本扩张是企业规模扩张的重要手段之一。部分企业借助资本的力量，兼并收购大量中小型物业管理公司，开疆辟土。

　　2015年物业管理百强企业总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计3.85亿平方米。2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业管理面积2.34亿平方米。2015-2016年，百强企业总计收购300余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。2017-2018年百强企业并购回归理性，并购行为更加谨慎，更加高效，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购，实现资源整合和优势互补。

　　伴随着整合并购热潮，行业或将产生几个寡头物管公司。那些手握大量现金的上市物业服务企业，大比例的募集资金都用在规模扩张上。

　　如碧桂园服务、佳兆业美好使用上市筹集资金的约70%用于并购，雅生活服务用于并购的筹集资金占到65%，新城悦服务和永升生活服务用于并购和扩张规模的资金分别占融资资金的60%和55%。

　　而近年来在并购上投入最大，将并购作为规模扩张的重要战略的上市物业服务企业，当为雅生活服务莫属。

　　从2017年至2019年6月，雅生活服务一共发起了六起大型收购事件，数量与规模远超其他大型港股上市物业管理企业。今年9月，雅生活服务披露计划收购中民未来物业，若完成收购，雅生活服务的在管面积将有望突破5亿平方米，年收入规模倍增，有望借并购弯道超车，营业收入规模或超越绿城服务和碧桂园服务。

　　【免责声明】

　　本文分析师具有专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。

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