2012年，一位名叫刘大江的记者前往广东省进行调研。 他降落在惠州市白鹭湖中心岛，看到岛上一栋违建独栋别墅的车库里停着两辆车：

一辆是宾利，另一辆是法拉利。

岛上连“BBA”等亚豪华车的影子都没有。

环湖独栋别墅是由房地产界最会唱粤语的雅居乐老板陈卓林开发建造的。

2006年，雅居乐从香港马里公司手中接手了华南地区最大的旅游地产项目。 尽管政府明确禁止独栋别墅的开发，但惠州白鹭湖项目已建成200多栋独栋别墅。

为了满足有钱人的爱好，项目还拥有占地4000英亩的36洞高尔夫球场。

2012年，惠州市房价中位数为每平方米5500元，北京房价不到3万元。 惠州白鹭湖最贵的独栋别墅2500万元，均价3万多元。

占地16000英亩的湖泊、占地4000英亩的高尔夫球场、百分百隐私的独栋别墅以及不在乎钱的宾利和法拉利车主一一来到。

而这种模式——在青山绿水中低价收购土地，开发富人喜爱的独栋别墅，最大限度地利用青山绿水资源，高价买给开法拉利、宾利的人——一直是模特。 敏捷多年来的运作逻辑。

奇怪的是，惠州市当地相关部门却一次次为雅居乐开绿灯。

在当地的批复文件中，这些已售出的独栋别墅被冠以“低密度住宅”的称号。 非法开发高尔夫球场被上级部门查处后，当地政府表示“整改措施已落实”。

然而刘大江一回头，却发现自己根本不在位：

高尔夫球场不仅仍在运营，而且还在加紧培育从美国进口的草坪。

敏捷这种以破坏环境为基础的发展模式，经过相关部门的反复检查，最终被遏制。

陈卓林创业前是一名教师。 毕竟，学者所走的路与别人不同。 他仍然没有专注于传统的住宅房地产开发，而是开始多元化发展。

截至目前，雅居乐已在地产、环保、新能源汽车等多元化领域投资数百亿元。 其中最重要的板块之一是房地产板块，雅利人寿已于2018年在香港上市。

结果，2019年10月，雅居乐急于引入的战略合作伙伴、雅利生活第二股东绿地出售5000万股雅利生活，套现10亿元。

不过，你相信把二线城市房价卖给首都学区房的陈卓林会做慈善生意吗？

我不相信。

一

今年3月，于亮在万科业绩会上终于承认，没有哪个行业比房地产行业更赚钱。 此前，万科的多元化也是一种不投钱就自生自灭的模式。

陈卓林一直大力支持多元化业务，尤其是房地产板块，并一直在明里暗里亏损。

2019年6月，雅利生活管理物业总面积3.246亿平方米。 其中，1.073亿平方米来自雅居乐和绿地，其余2.173亿平方米来自第三方。

雅居乐向雅丽支付的平均管理费为36.48元/平方米/年，而第三方支付的管理费为24.48元/平方米/年。

至于雅居乐、绿地为何给雅丽每平方米房产额外加收12元，陈卓林没有给出任何解释。

每平方米12元虽然不多，但混到1.073亿平方米，雅居乐和绿地的年产值约为12.84亿元。

面对这种赤裸裸的谋杀，不知道雅居乐的中小股东会作何感想。

2019年上半年，雅生活股东应占利润仅为5.68亿元。 同期，雅居乐及绿地又向雅生活支付约6.42亿元人民币。

你看见了吗。 没有这笔钱，一心发展多元化板块最重要部分——雅生活的陈卓林就会赔钱。

事实上，薄利是房地产行业的常态。 上市N年的彩生活2019年上半年归属股东净利润约为2.16亿元，而2018年同期仅为1亿多元。

雅居乐和绿地只能以有限的速度建造房屋，对雅居生活的支持也在减弱。

2019年上半年，雅生活新增管理物业7000万平方米中，雅生活和绿地贡献超过500万平方米，其中更多来自第三方。

为了快速扩张雅利人寿，雅利人寿在青岛、哈尔滨、广州等地进行了多次收购。 此后，陈卓林将目光投向了中国最大的物业管理公司之一的中国民生投资。

中民投管理物业面积1.91亿平方米。 收购后，雅丽居的管理面积瞬间扩大了一倍。

然而，雅居乐最棘手的问题依然存在，并且变得更加严重：雅居乐真正的利润实际上来自于雅居乐和绿地的支持。 现在来看，来自第三方的交易在增加收入的同时惠州雅居乐白鹭湖别墅，也在稀释雅利生活的利润。

2019年中，雅利净利润率为25.4%。 同期，雅居乐的净利润率为21.7%。 即使有雅居乐和绿地的支持，雅利现在的净利润率其实并不高。 继续稀释就很难看了。

这也意味着，未来陈卓林会让雅居乐为雅丽生命输血，这将是一个长期持续的状态。

二

通过外部并购扩大规模，对内为雅居乐创造利润——这就是现阶段雅居乐的本质吗？

多比合并后，为了进一步平衡利润，雅居乐加大了与雅利的关联交易金额。

2019年8月，雅居乐与雅生活签署补充协议，将年度合作金额上限由此前的6000万元、7300万元提高至1.15亿元、1.4亿元，增加1.22亿元。 。

对于收入一般、利润一般、前景一般的房地产行业来说。 业内人士黄立冲不明白陈卓琳青睐的原因：

它不是像游戏公司、高科技公司那样的爆炸性行业。

然而，令黄立冲没想到的是，在陈卓林的帮助下，雅利生活的股价却变得不凡。

上市以来，雅利人寿从上市前后的10港元/股上涨至25.5港元/股。

看看雅居乐历年股价：2018年至今，雅居乐股价一直在10港元左右徘徊； 再看绿地的股价：2015年9月，绿地通过借壳吸收金丰投资上市时惠州雅居乐白鹭湖别墅，股价为22.67元/股，上市以来绿地股价一直保持在7元/股，目前已跌至7元/股。分享。

9102年，绿地控股不仅股价不佳，盈利能力也明显削弱。 2019年第三季度，绿地实现营业收入925.55亿元，而扣非净利润仅为14.8亿元。

也就是说，如果绿地出售5000万股雅利人寿股票，则可以在绿地售房中获利617亿元。

与喜雅生活的盈利能力形成鲜明对比，陈卓林对成绩非常满意。 在2019年年中的业绩会上，他在表达对多元化的乐观态度的同时，进一步表达了对经营指标的满意：

效果非常好。

为什么越来越像游戏了？ 难道陈卓林的多元化主要模式是利用上市公司雅居乐培育新业务，分拆上市，董事长发射卫星，最后套现？

套现10亿元后，绿地目前仍持有雅利生活约11.25%的股份。 此时，与陈氏家族有千丝万缕关系的陈卓林家族和共青城，共同持有雅丽60%的股份。 陈卓林有套利空间。

两年前，绿地以10亿元收购雅生活15%的股权。 双方同意，自2018年起的五年内，绿地将聘请雅生活管理其自有物业。 每年交付的物业面积不少于700万平方米，并提供300万平方米的优先物业管理权。

因此，绿地未来也会帮助雅利人寿掩盖数据。 由此看来，未来两方是否会联手赚钱、套现交替呢？

三

陈氏家族的非房地产生意蒸蒸日上，而房地产行业的前景却在慢慢走向没落。

现在雅居乐的利润已经受到严重损害。 2019年上半年，雅居乐股东应占利润为50.77亿元，仅比2018年同期的37.59亿元增加13亿元。不过，雅居乐的额外利润仍然存在巨大的猫腻。

您还记得华南最大的旅游地产项目之一——惠州白鹭湖项目吗？

2019年上半年，雅居乐将惠州白鹭湖项目34%的股权以13.94亿元的价格出售给中国房地产开发商集体的老朋友平安。 此外，中国平安还为该项目提供了5.8亿元的资金支持。 。

出售34%股权后，惠州白鹭湖项目将不再纳入雅居乐财务报表。 由此，雅居乐获得项目销售及重估收益22.4亿元，较2018年同期的3.14亿元增长7倍。

如果没有这笔22.4亿元，雅居乐2019年上半年股东应占利润将大幅缩水。

值得一提的是，雅居乐原本将其22%的股份以9.88亿元的价格出售给中国平安。 此外，中国平安又提供9.88亿元资金。 后来改价13.94亿元，卖掉34%。 此外，平安提供的资金减少至5.8亿元。

你看到了吗。 事实上，中国平安的投资金额没有变化，但雅居乐的财务报表已全面美化。

当雅居乐将资金转移到房地产行业之外时，雅居乐房地产板块的衰落是不可避免的。

CRIC数据显示，2019年上半年，雅居乐销售额排名第24位。 不过，2019年上半年，雅居乐新增土地价值376.3亿元，排名第38位。 土地储备不足进一步导致雅居乐排名下滑。

敏捷在2018年才跨过千亿门槛，事实上，千亿是一个分界线。 千亿前后的房地产企业组织架构完全不同。 成为亿万富翁后，深入梳理组织架构、更新各组织条线人员、吸收新经验、新事物是必然趋势。

一位认识雅居乐的人说：

直到2017年，我们的职业经理人队伍才完整； 公司下设八个产业集团，八位总裁权力高度分散。

如果你看看2019年雅居乐的董事会，其执行董事包括陈卓林、陈卓雄、黄凤超、陈忠奇。

只有黄凤超得到了充分的信任和授权。

毕竟，陈卓林不是阳光城的林腾蛟，也不是碧桂园的杨国强。 他最终的选择是不对包括他自己在内的人类同胞进行手术，并对敏捷做出最大的改变。 相反，他选择了另一条道路。

另一条路可能并不容易。 以雅生活为例。 陈卓林所持股份尚未上市流通。 雅生活追求“A+H”双平台。 但A股对于地产公司却极为谨慎。

2018年过去五年就是2023年，现在只剩下三年了。 陈卓林能否在三年内让A+H上市，并上市流通，还能保证套现期间股价保持高位，存在太多疑问。

其他尚未上市的多元化行业则显得更加不确定。

（超过）

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